Investir : immobilier ou portefeuille d'actions ?
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Le marché ville par ville
Prix et loyers au m² pour appartements, estimations MeilleursAgents au 1er juillet 2026. Le rendement brut est calculé : loyer annuel divisé par le prix. Cliquez sur une ligne pour charger la ville dans le simulateur.
Vaut-il mieux acheter, ou placer la même somme ?
La question se tranche mal de tête, parce qu'elle met en jeu des frais d'acquisition, des intérêts, une fiscalité qui change selon le régime, et deux hypothèses que personne ne connaît : l'évolution des prix et le rendement des marchés. Ce simulateur compare les deux scénarios à trésorerie égale, mois par mois, et vous montre à quel point la réponse dépend de ce que vous supposez.
- Comparaison honnête — même argent engagé des deux côtés, tout est liquidé à l'horizon, frais et impôts déduits.
- Fiscalité française 2026 — quatre régimes locatifs, plus-values, prélèvements sociaux relevés par la LFSS 2026, trois enveloppes de placement.
- La fragilité affichée — point de bascule, rendement d'équilibre, tableau de sensibilité et simulation probabiliste, pour ne pas confondre un calcul avec une prévision.
Les paramètres sont préréglés sur un appartement lyonnais de 60 m². Vous pouvez les ajuster avant de lancer, ou après.
Renseignez vos paramètres ci-dessous, puis lancez la simulation.
Points de vigilance
Patrimoine net comparé
Valeur nette de tout : bien vendu frais et impôts déduits, crédit soldé, portefeuille liquidé après fiscalité.
Où part chaque mensualité
Ventilation annuelle du crédit. Ce tableau ne modifie pas la comparaison, mais il montre à quelle vitesse vos mensualités se transforment réellement en patrimoine — ce qui éclaire directement le point de bascule.
Sensibilité aux deux hypothèses invérifiables
Écart de patrimoine final, en milliers d'euros. Positif : l'achat gagne. C'est l'amplitude de ce tableau, pas la case centrale, qui dit à quel point la réponse est fragile.
D'où vient l'écart, ligne à ligne
Les deux scénarios partent du même capital de départ. Chaque tableau déroule ensuite tout ce qui s'ajoute et tout ce qui se retranche, jusqu'au patrimoine final affiché plus haut. Les totaux se vérifient à l'euro près.
Simulation probabiliste
Les marchés actions et l'immobilier sont volatils. Plutôt qu'un chiffre unique, on tire des milliers de trajectoires aléatoires autour de vos hypothèses centrales.